Si no pago la hipoteca: ¿Se puede quedar el banco con mi vivienda?

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desahucios2Como continuación del artículo publicado la semana pasada, examinamos, en esta segunda parte, el procedimiento de ejecución hipotecaria en el Juzgado, una vez transcurridos aproximadamente seis meses después de dejar de abonar la hipoteca.

Y así, transcurridos esos plazos lo normal es que el banco inicie el procedimiento de ejecución hipotecaria, propiamente dicho. Para ello, primero nos notificará en el domicilio que conste en la hipoteca, una liquidación de la deuda, esto es, nos dirá la cantidad que le debemos, dará por resuelto el contrato y nos reclamará la totalidad de los que nos prestó y está sin abonar, más los intereses, gastos, comisiones etc…Esta notificación suele hacerse mediante burofax.

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A continuación, se presenta una demanda en el Juzgado, y una vez que la recibamos tendremos un plazo de 10 días para que abonar la deuda o para oponernos a la demanda. Una vez recibida la demanda es muy recomendable asesorarse por un abogado, o si no se tienen medios económicos suficientes, solicitar abogado de oficio pidiendo a la vez la suspensión de ese plazo. La entidad fija la liquidación final de principal, intereses de demora, gastos y costas.

Como decimos, en ese plazo de 10 días, podremos oponer solo tres causas:
1.- Que se ha extinguido la garantía o la obligación garantizada.
2.- Error en la determinación de la cantidad exigible
3.- Que el titulo (la hipoteca) contenga clausulas abusivas.
De todas estas causas queremos destacar la ultima, esto es, la existencia de clausulas abusivas, por obedecer a una reforma recientísima de la ley de Enjuiciamiento Civil operada con motivo de la ley 1/2013 de 14 de mayo de medidas para reforzar la protección a los deudores, y por la existencia de dichas clausulas abusivas, en el 99% de las hipotecas que se están ejecutando actualmente. Entre ellas destacan, los intereses de demora abusivos, la clausula suelo, vencimiento anticipado….etc, las cuales serán objeto de explicación en los próximos artículos que desde esta paginas se irán publicando en este periódico.

El resultado de alegar una clausula abusiva, puede ser, o disminuir la deuda o incluso que el Juez determine que no procede seguir adelante con el proceso de ejecución hipotecaria, por ello insistimos desde aquí, que es fundamental acudir a personal formado y especializado una vez nos notifiquen la demanda.

No obstante es importante señalar que, en cualquier momento anterior a la adjudicación al banco podremos abonar la cantidad exacta de las cuota impagadas hasta la fecha de la demanda, mas los vencimientos y los intereses de demora que se hayan producido a lo largo del procedimiento, recalculándose las costas judiciales y abonadas estas se dará por terminado el proceso de ejecución.

Si pasados esos 10 días no satisfacemos la deuda o no nos oponemos, se pasa a la fase de la subasta, para la cual se fija una fecha y se publica en el tablón de anuncios del Ayuntamiento, del Registrador de la Propiedad y de los Juzgados.
El inmueble sale a subasta y siguiendo nuestro ejemplo, al principal de 100.000 €, se le añadirán las costas de Letrado y Procurador, las cuales se han limitado a través de la ley 1/2013 de 14 de mayo de medidas para reforzar la protección a los deudores, de modo que no podrán superar el 5% de la cantidad reclamada en la ejecución. En nuestro caso práctico, tratándose de una vivienda habitual, ascenderían a 5.000 € (5% de 100.000). A esta suma se añadirían los intereses de demora, que como ya señalamos oscilan entre el 20 y el 30% anual, por lo que si ha transcurrido un año, por este concepto, se sumarían 25.000 € mas (intereses del 25% anual). En definitiva, la deuda ascendería a 100.000 + 5.000 + 25.000 = 130.000 €.
La Ley 1/2013 de 14 de mayo, introduce como novedad que cualquier postor podrá pedir al Tribunal inspeccionar la vivienda, y si colaboramos en ello se podrá pedir la reducción de la deuda hipotecaria con un máximo del 2% del valor de adjudicación.
El día de la subasta, si esta queda desierta porque no existe puja o no se llega al mínimo establecido, el banco se puede quedar con el inmueble por el 70 % de su valor de tasación, si se trata de una vivienda habitual, o el 50% si no lo es, si bien hay que precisar, que no se parte del valor de la compraventa, pues si, continuando con nuestro ejemplo, se estipuló a efectos de ejecución un valor de tasación de 160.000 euros, la entidad bancaria se la quedaría por 80.000 euros (si es una vivienda no habitual) y a nosotros, aún nos quedaría con el Banco una deuda de 50.000 €, esto es, la cantidad que resta hasta llegar a 130.000 euros, pues 80.000 € es en lo que se valora la adjudicación.

Una vez subastada la finca, dejamos de ser los propietarios y debe abandonarse la vivienda voluntariamente, pues de otro modo se procederá al desalojo forzoso llamado «lanzamiento».
Por lo tanto, podemos concluir que el impago de las cuotas hipotecarias, nos puede conducir a perder nuestra casa o bien inmueble y no saldar la deuda con el banco, sino más bien a incrementarla y perpetuarla, quedando condenados a una «esclavitud financiera» que nos vincule de por vida con la entidad bancaria.

Mª Victoria Ros Viñegla es Licenciada en Derecho por la Universidad de Granada y miembro del Ilustre Colegio de Abogados de Málaga y ejerce en la actualidad, la abogacía en asociación con el letrado, D. Rafael Gómez Otero, creando la firma «Gomez&Ros Abogados», manteniendo oficinas en la ciudad de Torre del Mar y Nerja (Málaga) y en la ciudad de Granada, actuando en asuntos civiles, penales, incluyendo Procedimientos de Jurado, administrativos y laborales. Letrada del Turno de Oficio del Ilustre Colegio de Abogados de Málaga desde el año 1999, en las materias de Civil, Penal, Familia y Extranjería. Abogada colaboradora del Programa de Orientación Jurídica para personas mayores de 65 años en el Centro de Día de Velez-Málaga desde el año 2004. Formadora ocupacional desde el año 2007. Contadora-Partidora del Ilustre Colegio de Abogados de Málaga Mediadora Civil y Mercantil. Inscrita en el Listado de Árbitros. Es miembro de la Oficina de Intermediación Hipotecaria (OIH) y de la Sección de Derecho Bancario del Ilustre Colegio de Abogados de Málaga en la Axarquía.

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Periodista con más de siete años de experiencia en medios y comunicación institucional en Málaga y Rincón de la Victoria. Co-fundadora de La Voz de Hoy en septiembre de 2012 con el objetivo de dar un espacio de información, opinión y participación a la ciudadanía. Sin periodismo no hay democracia.

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