Las clausulas abusivas: Clausula suelo

bancosEn los últimos meses venimos oyendo hablar de las clausulas abusivas en los préstamos hipotecarios y fundamentalmente de la cláusula suelo, que es el interés mínimo fijado en muchos préstamos hipotecarios que impide bajar la cuota que abonamos a pesar de estar bajando en los últimos años el tipo de interés.

Pero estas sentencias sobre clausulas abusivas en los contratos en masa, no negociados individualmente sino en los que las clausulas ya vienen prefijadas por una de las partes, vienen siendo impugnadas y en muchos casos ganadas en los Tribunales desde hace mucho tiempo, lo novedoso es que a través de una reciente Sentencia del Tribunal Europeo, del 14 de marzo de 2013, se cuestiona nuestro sistema de ejecución hipotecaria, haciendo esta sentencia, debido al drama y alarma social creada, que se modifique el procedimiento de ejecución hipotecaria en la Ley de Enjuiciamiento Civil, permitiéndose ahora el planteamiento de todas las clausulas abusivas que las partes crean que anulan el contrato pudiendo plantearlas como causa de oposición.

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Asimismo se ha modificado la ley hipotecaria y el RD de protección de los deudores hipotecarios que en su redacción originaria solo permitía a un porcentaje muy pequeño de afectados el poder acogerse a la protección que brinda el mismo, bien por los limites económicos o bien por el importe concedido en las hipotecas muy superior al establecido. En su redacción originaria anterior la mayoría de bancos se habían adherido al código de buenas prácticas.

Vamos a ver si se adhieren a esta reforma planteada, ya que se publicará el 15 de julio aproximadamente, en la que se amplía el abanico de afectados que podrán acogerse a sus medidas de recuperación. Los principales cambios han sido la elevación de las cuantías de los ingresos familiares (3 veces el IPREM, que puede incrementarse hasta 4 y 5 veces en casos de minusvalías) y la ampliación de la limitación del importe concedido en la hipoteca, así por ejemplo en la zona de Vélez-Málaga al no superar los 100.000 habitantes el importe del préstamo no podía pasar de 120.000 €, ahora se incrementa entre 30.000 y 90.000 € más dependiendo del número de personas que habiten la vivienda.

Se cuestiona ahora si el dinero que se ha pagado de más en estos años debe o no devolverse por parte de los bancos por la eliminación de esta clausula nula, es decir ¿es de aplicación retroactiva? Algunos Juzgado el nº 2 de Málaga, Córdoba, Orense ya han dictado sentencias, aunque aún no son firmes, condenando a las entidades bancarias a la devolución de lo cobrado. Entendemos que al ser una clausula nula así debe ser, ya que debe tenerse por no puesta, pero habrá que plantear la reclamación al banco.

¿Qué tipo de interés estaría pagando si no existiese la clausula suelo?

Tomamos el índice de referencia indicado en la hipoteca que normalmente suele ser el Euribor (también puede ser el índice de interbancario de las Cajas de Ahorros etc) y a esto debemos añadirle el diferencial fijado en el contrato que suele estar entre 0,75 y el 2,5% aproximadamente, aunque también podrían ser más bajos en caso de establecerse bonificaciones o compensaciones por tener seguro de vida, tener la nómina domiciliada en el banco, etc.

A partir del año 2008-2009 el Euribor empezó a bajar de tal forma que si por ejemplo cogemos el mes de diciembre del año 2009,porque nuestra hipoteca la firmáramos en enero, ya que se toma como referencia el del mes anterior publicado en el BOE, el Euribor estaba a 1,242 si le sumamos nuestro diferencial, por ejemplo de 1 punto, tenemos que el interés aplicable de no existir la clausula suelo seria de 2,242 %, de esta forma si nuestra clausula suelo estaba fijada en 3%, hemos pagado de más la diferencia entre ambas cantidades (0,758 %).

Media Anual del Euribor

 

 2005 

 2006 

 2007 

 2008 

 2009 

 2010 

 2011 

 2012 

 2013 

 Enero 

2,312

2,833

4,064

4,498

2,622

1,232

1,550

1,837

0,575

 Febrero 

2,310

2,910

4,094

4,349

2,135

1,225

1,714

1,678

0,594

 Marzo 

2,335

3,100

4,106

4,590

1,909

1,215

1,924

1,499

0,545

 Abril 

2,265

3,221

4,253

4,820

1,771

1,225

2,086

1,368

0,528

 Mayo 

2,286

3,308

4,373

4,994

1,644

1,249

2,147

1,266

0,484

 Junio 

2,103

3,401

4,505

5,361

1,610

1,281

2,144

1,219

 

 Julio 

2,168

3,538

4,564

5,393

1,412

1,373

2,183

1,061

 

 Agosto 

2,223

3,615

4,666

5,323

1,334

1,421

2,097

0,877

 

 Septiembre 

2,219

3,715

4,725

5,384

1,261

1,420

2,067

0,740

 

 Octubre 

2,414

3,799

4,647

5,248

1,243

1,495

2,110

0,650

 

 Noviembre 

2,684

3,864

4,607

4,350

1,231

1,541

2,044

0,588

 

 Diciembre 

2,783

3,921

4,793

3,452

1,242

1,526

2,004

0,549

 

El Tribunal Supremo ha declarado en reciente sentencia Nº: 241/2013 de 9 de Mayo de 2013 que las clausulas suelo, aunque son legales, son abusivas por no haber sido negociadas de forma individual, y no ser transparentes, o dicho de otra forma por no haberse informado de forma clara al consumidor de lo que significaba esta cláusula.

Además de la cláusula suelo hay muchas otras que nos encontramos en los préstamos hipotecarios, la de vencimiento anticipado, pacto de liquidez unilateral de la deuda por parte del banco, intereses moratorios abusivos, regulados ahora por la llamada ley «anti desahucio», en tres veces el interés legal (este año 12%), clausula de gastos y comisiones por reclamación de recibos impagados…que podremos ver en el siguiente artículo.

Los Bancos y cajas que han sido condenados con la eliminación de la clausula suelo ya están recalculando la cuota con el tipo de interés variable que corresponde sin dicha clausula (Cajamar) otras esperan a que el cliente se lo solicite por escrito, algunas incluso están solicitando que se le firme alguna documentación, o peor aún realizar otro contrato, por ello os sugerimos desde la Oficina de Intermediación Hipotecaria que busquéis asesoramiento jurídico antes de realizar cualquier gestión que pudiese perjudicar sus intereses.

Rocio Postigo Sánchez es Abogada, Licenciada en Derecho por la Universidad de Málaga lleva ejerciendo su profesión desde hace 22 años en la Axarquía. También es agente de la propiedad inmobiliaria desde el año 1993, además de contadora partidora y árbitro. Actualmente está finalizando un curso de mediación en la Unia. Postigo es socia Fundadora de DEFIENDE-T Cooperativa de Abogadas.
Se define como abogada generalista pero con especialización en ciertos sectores derecho, civil, inmobiliario, urbanístico, derecho fiscal relacionado con estos sectores, derecho administrativo en general(especialmente sancionadores), bancario, Accidentes de tráfico (vía penal y civil), alcoholemias, etc. Ha trabajado en Infania asociación para la integración familiar del niño y la niña (entidad colaboradora para el acogimiento familiar). Su consigna es «más vale prevenir que curar», por ello trata de fomentar la prevención en los aspectos jurídicos, indicándoles a los clientes que deben asesorarse e informarse con profesionales antes de tomar cualquier decisión importante o de firmar cualquier tipo de contrato.
Es miembro de la Oficina de Intermediación Hipotecaria del Ilustre Colegio de Abogados de Málaga en la Axarquía.

 

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